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2012年10月21日

宅地建物取引主任者資格試験 (2)

最終更新日： 2012年12月05日 18時09分11秒

腦トレ資格試驗第10彈。宅地建物取引主任者資格試驗、2囘目。2囘目といふのが非常に情けない。本氣で勉強しても受からないやうな難關資格ならともかく、やれば普通にできる程度のレベルで不合格を食らつたのは正直結構耻づかしい。ネタとしてはなかなか良いけどな。ボケ防止のための腦トレとして色々な資格試驗を遊び感覺で受けてゐるわけだが、腦トレが目的ならそもそも試驗を受ける必要は無い。ただ勉強だけして腦を刺戟すれば良いのだ。しかしそれは不可能。何も無いのに勉強だけできるわけが無い。金を拂つて試驗に申し込むことによつてその金を無駄にしないために勉強せねばならんといふ強制力が生まれる。それによつて腦トレが辛うじて成り立つ。しかし、色んな試驗を受けてゐるうちに、試驗を受けること自體に慣れてしまつてだんだんどうでもよくなつて、申し込んでも勉強しなくなつて來てゐる。もう間に合はんもう間に合はんと言ひながらいつまでも勉強せず、本當に間に合はなくなつてから焦り始めて死ぬ。去年、初の不合格を食らつたのがこの宅建試驗。しかもそれまで全て8割以上の得點率だつたのに宅建だけ7割を下囘つた。負けたまま終るわけにはいかんので今年も受ける。今度こそまともな點數を取らねば。といふわけで7月に申し込んだんだが、結局また同じやうに勉強を開始するのがアホみたいに遲れた。これではいかん！といふことで、9月1日から毎日1日も缺かさず必ず勉強すると決めた。最初はかなりキツかつたが、だんだん慣れて來て毎日勉強するといふことは何とかできた。ただ、勉強時間については決めなかつたので、1日5分とか6分とかほぼ何もやつてゐないやうな日も多い。しかも11月に受ける行政書士試驗の勉強も同時進行なので嚴しい。宅建か行書かどちらかの勉強をすればOKといふルールにしてゐたので、宅建を勉強しない日も結構あつた。こんな状態で大丈夫だらうか。去年は恐らく多めに見積つて50時間程度の勉強時間だつた。時間が足りないのに權利關係に一番多くの時間を費やすといふ、最惡のパターンで臨んだために法令上の制限が壞滅的だつた。業法も16點しか取れなかつた。過去問や模試をやつた感觸からするとボーダーギリギリで、運次第でどちらに轉ぶか分からないといふ程度のウンコだつた。で、本番は惡い方へ轉がつて34點。合格點は36點だつたので2點足りずに中途半端に終了。今年は2囘目なのでそれを壓倒的に上囘る點を取らねばなるまい。といふわけで、何となく43點を目標にした。合否はどうでもいい。俺にはこの資格は必要無い。合格しても登録するつもりも無い。ただ、不合格を食らふとまた來年受けることになる。宅建の勉強はクソつまらんのでもう二度とやりたくない。さすがに2年連續不合格は無いと思ふが今年も何だかんだで3361分、56時間しか勉強できてゐない。でも去年よりは明らかに勉強してゐる。讀んだ本が2册も多いし。特に去年壞滅的だつた法令上の制限を重點的にやつた。9月1日に勉強開始したら去年憶えたことを綺麗に忘れてゐて激しく焦つた。去年のレベルまで戻すのに25時間ほど費やした氣がする。勉強時間は去年と今年の合計で100時間に到達するかどうかといふ程度だが、短期間で連續して100時間やるのと10ヶ月空けて50時間づつやるのでは全然違ふ。忘れたことを思ひ出すのが無駄。同じ時間やるなら短期間で一氣にやるべき。同じ資格の勉強を半年とか1年とか勉強する人がゐるらしいが、記憶をそんな長期間維持できるものなんだらうか。そもそも同じことを勉強し續けて飽きないんだらうか。俺は1つのことを勉強するのは2ヶ月が限界。今年も悲慘な結果になるかと思つたが猛烈なラストスパートで何とかギリギリ目標に到達できるかもしれないやうなところまでは來た。ラストスパートとか言つて試驗2日前にB'zのライブに行つてゐるけどな。まあ大體感觸としては39～42點ぐらゐだらう。43點にはギリギリ屆かない。目標達成のためには多少の運が要る。しかし今年は難化が豫想されてゐる。去年と一昨年は合格點が過去最高の36點だつたので今年は合格點を下げる方向で來るだらう。宅建試驗は何點とか得點率何割とか最初から合格ラインが決まつてゐるのではない。合格率が15～17％邊りになるやうに、大體上位3萬人程度が合格になるやうに調整される。問題が簡單だつたり優秀な受驗生が集まる年は合格點が上がる。問題の難易度が上がれば他の受驗生も點數が下がるので合否にはあまり影響は無い。しかし俺は目標を43點以上としてゐる。難易度の變化が合否にあまり影響を與へないとしても俺の目標達成には激烈な影響がある。今年は難化が豫想されてゐたが、その上で43點を目標に設定したので、どうならうと目標に到達できなければ負けだ。もう既に敗色濃厚。明らかに勉強不足だし。せめてあと3日あれば。さて、どうなるか。

過去最高にコンディションが惡かつたのは去年の宅建試驗。その少し前のFP試驗で名古屋に行つた時にどうやら病原菌を貰つてしまつたやうで、病名は分からんが酷い咳に苦しめられた。勉強が捗らなかつた原因の1つでもある。試驗10日前ぐらゐから異常な咳に苦しめられたが他の症状は一切無し。咳止めの藥も效かず衰弱死寸前だつた。ネットで調べた感じだと咳喘息かなと思つてゐたのだが、結局何だつたのか分からない。そのまま體調不良が續いて今に至るわけだが、同じ病氣が續いてゐるわけではないので當時の病氣が何なのか分からない。病院嫌ひの俺が限界に達して春に病院に行つたが、その時には百日咳の抗體價が通常の100倍以上で完全に百日咳にやられてゐた。通常は3ヶ月程度で治るらしいから10月の咳は百日咳ではない可能性が高い。結局あれは何だつたのか。咳喘息かマイコプラズマか、それとも強力な百日咳だつたのか。何にしても去年の宅建試驗は咳に苦しめられた。今年は春から續く胃と食道の違和感があるが、それは試驗には何も影響しない。數日前から微妙に風邪氣味で體調が惡いが、これもまだ酷くはなつてゐないので全然問題無い。ほぼ萬全の状態のはずだつた。しかし、病氣ではない原因で過去最高に苦しむことになつた。まさかこんなことになるとは。

一昨日にB'zのライブに行つて激しく疲れたために昨日は夕方に起きた。で、3時半頃に寢ることになつたんだが、全く眠くない。ピクリとも眠れない。寢ないとヤバい！！といふ状態がしばらく續き、寢たらヤバい！！といふ状況に移行した。これは拙い。明らかに晝前に限界に達する。6時過ぎた。まだ眠くならない。無駄に布團の中で苦しんだ。こんなことなら寢るのを諦めてもつと勉強すれば良かつた。貴重な數時間を無駄にした。そんなことよりも、今日は激烈な睡魔と戰ふことが確定したんだが大丈夫だらうか。宅建試驗はそこそこ集中力が必要だ。眠い状態では目標達成どころか合格すら危ふい。これは困つた。でももうどうにもならん。今寢たら死ぬ。寢なくても死ぬ。電車の中で寢るか。眠れるだらうか。どうしてかうなつた・・・。

もう寢るわけにはいかないので起きて飯を食つた。最近飯を食つてゐないのでエネルギー不足だ。腦も働かんだらう。飯を食ふと胃腸が刺戟されて便意に襲はれる仕組みだが、まだ早い時間なので大丈夫だ。ウンコを流し殺す餘裕は十分ある。

試驗は13時から岐阜大學で。11時半から12時半の間に教室に入らねばならん。11時から11時半頃に着くぐらゐの感じで行くのが良いだらう。岐阜大學は交通の便が惡い。電車とバスで行くんだが、バスは快適ではないからつらい。去年死にさうだつたからな。またあの苦しみを味はふと思ふと泣きさうになる。昨日布團に入る前に準備した荷物をもう一度確認して9時少し前に家を出た。飯を食つたせゐか、今頃激烈に眠くなり過ぎて危なかつた。ほんの少し油斷しただけで椅子に座つたまま眠つて全てが無駄になるところだつた。これは拙い。本當に拙い。電車で少しでも眠ることができれば何とかなるだらうが眠れるだらうか。結局便意にも襲はれなかつたんだが、まさか絶妙に嫌なタイミングで來るんぢやないだらうな。暗い未來しか見えない。まづはコンビニへ。エネルギー補給のためにウィダーインゼリーを2個買つた。そして榮養ドリンクを。リゲインとかいふやつ。試驗直前に飲めば眠氣も少しは消えるかもしれん。そんなものに縋らねばならんほどヤバい状態だ。近くにできたオークワのせゐで交通量が異常に多い。交通整理のバイトが異常にたくさんゐる。

西可児驛の駐輪場に自轉車を停め、驛へ向つて歩く。クソ怠い。やはりB'zライブで體力を消耗し過ぎてゐるな。まだ風邪氣味だし。風邪は感觸としては酷くならずに完治に向つてゐると思ふ。まあ風邪はそれほど影響無いだらう。100圓自販機でホットゆず何とかいふのを買つた。590圓の切符を買つて豫め調べておいた電車に乘り込む。岐阜方面は犬山で必ず乘り換へる必要がある。犬山まで10分だ。ここで眠るのは怖い。犬山で起きれなかつたら名古屋方面へ運ばれる。結局寢ずに犬山に到着。そして岐阜方面の普通電車に乘り込む。ここから岐阜まで結構長い。そんなにたくさん驛が必要なんだらうか。小刻みに止まる。犬山遊園から新鵜沼なんか川を渡るだけだからな。そんなデカい川でもないのに何で川の兩岸に驛があるんだ。その後も小刻みに驛がある。鬱陶しいわ。横長の座席だつたせゐで横方向に搖られてイライラして結局眠れなかつた。これは終つたな。新岐阜に着いて改札を出て、バス乘り場へ急ぐ。時刻表によると7分ほどしか餘裕が無い。バスは多少時間が前後するので早めに行つた方が良い。岐阜のバスは難しい。路線が多く、乘り場も多い。そして同じ乘り場から複數の行き先のバスが出る。事前に入念に調べておかないと大變なことになる。去年も岐阜大學で受けたし、念のため昨日も調べておいたので大丈夫だけど。といふか、今年は案内員がゐた。次はどこ行きのバスが何分後に來るとかイチイチ教へてくれる。さういふ案内が無いと難し過ぎるといふクレームがあつたのかもしれないな。バスが來るまで宅建のテキストを讀む。勉強時間を記録するため、時計を見る。最後の最後。どこまで勉強できるだらうか。法令上の制限のテキストを都市計劃法から順に見て行く。重要項目のまとめ部分だけ讀む。

バスが來た。始發のJR岐阜驛から既に宅建受驗者が大量に乘り込んでゐてほぼ滿員。そこに乘り込む。當然座れない。30分ほどこの壓死寸前の地獄でバスに搖られる。命が危ない。人が多過ぎてどこにも掴まれない。それなのに激しく搖れる。どうしろといふのか。テキストを讀む餘裕も無く、建築基準法の邊りで斷念。なかなか岐大に着かない。早くしろ。死ぬぞ。立つたまま欠伸を連發。もうダメだ。歸りたい。マジで死ぬ。何でこんなに苦しんでゐるんだらう。何とか無事に岐大に着いた。310圓拂つて外に出て歩く。去年とは違ふ校舍だ。まだ入室可能時刻ではなかつたが教室の場所を確認。そしてウィダーインゼリーをキュッとキメる。ヤバい。クソ眠い。リゲインは直前に飲まう。今はとにかく最後の勉強だ。クソ眠過ぎて全く頭に入らん。試驗が始まつてもこの状態だつたらマジでヤバい。どんどん眠くなる。椅子に座つたままだと危ないので無駄に歩き囘る。バスで疲れ過ぎた。もうダメだ。11時半になつたので教室へ。統計の數値と法改正の内容を確認する。ダメだ。眠い。最後に便所に行つておいた方が良いだらう。便所で尿を流し殺してからリゲインを飲んだ。何だこれ。クソ不味いぞ。しかも微妙に腹が痛くなつて來た。まさかこれが便意に繋がつてゐるのか？試驗開始前に出るのか？開始後に來ると悲慘だぞ。何で俺ばかりこんな目に遭はねばならんのだ。しかも眠氣覺ましのつもりで飲んだのに一向に眠氣は消えない。さういふ效果は無いのかもしれない。

そんなこんなで時間になつた。試驗の説明が始まつた。携帶電話等の通信機器は電源を切つて机の上にある封筒に入れて下に置く。試驗監督の爺さんは目が惡いのか、注意事項を讀む時に途切れ途切れだし明らかに文字を讀み間違へてゐるし、なかなか面白かつた。一番前の席のをばさんが時計を忘れたと言つてゐた。教室には時計は無い。もう一人の若い試驗官が本部に行つて何か聞いて來てをばさんに諦めろと非情な通告をしてゐた。時間が分からないのはかなり不安だらうな。餘裕のある試驗ではないし。マークシートには受驗番號とか名前とかが最初から印刷されてゐる。しかし名前はカタカナだけ。その下に自分で漢字の名前を書く。そのマークシートを配る時に爺さんの試驗監督が2枚重ねて配つたりしてグダグダ。大丈夫か。試驗開始まで10分ほど待つ。長いな。クソ眠いな。リゲインのせゐで微妙に便意に成長しさうな感觸が渦卷いてゐるよ。凄く嫌な豫感。宅建試驗は途中退出禁止なのだ。もしこの便意の種が急激に成長したら大變なことになるぞ。2時間耐へられるのか。どうしてもウンコが漏れさうな場合だけ便所に行くことが許されるが、試驗官が付き添つてウンコを放出する音をドアの外で確認される。中で不正行爲が行なはれてゐないか入念にチェックされる。安心してウンコできる環境ではないだらう。便意が成長しないことを激しく祈る。でも祈ると逆方向へ動くよな。暗い未來しか見えない。あああぁ眠い。3秒おきに欠伸が出る。絶對ヤバい。こんな状態で難解な文章讀めるのか。時間内に全部解けるのか。間違ひ無く43點は不可能だろ。

13時になつた。でも開始の合圖が無い。ボケ老人の試驗監督は注意事項が書かれた紙か何かを眞劍に讀んでゐる。一番前の席の人が小聲で時間です時間ですと何度も呟いてゐたが氣附かない。笑へて來た。俺は遊びだからどうでも良いが、他の受驗者達は眞劍だ。不動産業界で働いてゐる人はこれに合格しないと絶對に出世があり得ないだらう。そこそこ人生が掛かつてゐるかもしれない重要な試驗だ。しかも年に1囘しかチャンスが無い。1分2分が明暗を分けるかもしれない。みんなソワソワしてゐる空氣が傳はつて來る。結構な緊張感ね。俺は睡魔をどうするかといふことしか考へられない。結局、若い方の試驗官が氣附いてボケ老人に時間です！と傳へて老人から開始の合圖。この調子だと遲れて開始したことを完全に忘れて當初の豫定通り15時キッチリで終了しさうだな。思はず聲を出して笑つてしまつた。他の人は笑ひ事ぢやないんだらうけどな。

さて、敗色濃厚な勝負開始。問1から順に解きます。權利關係から。民法10問、借地借家法2問、建物區分所有法1問、不動産登記法1問で14問。ここが一番の難關だが、合格者でもあまり高得點が取れないところでもある。俺が43點を取るためには民法で9點、借地借家法で1點、區分所有法か不動産登記法のどちらかで1點取る必要がある。借地借家法が何故か異常に苦手。そこで簡單な問題が出てくれるとありがたいんだが、今年は難化してゐるはず。どうなることか。

全問題を載せてみる。複合機についてゐたOCRソフトを初めて使つてみた。「問」を全て「間」と讀み込んだり、「瑕疵」を「蝦庇」と讀んだり、結構クソだつたので修正が大變だつた。まだ誤字が殘つてゐるかもしれない。試驗に少し興味があつたらここから先の問題を俺と一緒に解いてみるのも面白いかも。

【問 1】 民法第94条第2項は、相手方と通じてした虚偽の意思表示の無効は「善意の第三者に対抗することができない。」と定めている。次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、同項の「第三者」に該当しないものはどれか。

  1. Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、B名義の甲土地を差し押さえたBの債権者C
  2. Aが所有する甲土地につき、AとBの間には債権債務関係がないにもかかわらず、両者が通謀の上でBのために抵当権を設定し、その旨の登記がなされた場合に、Bに対する貸付債権を担保するためにBから転抵当権の設定を受けた債権者C
  3. Aが所有する甲土地につき、AとBが通謀の上で売買契約を仮装し、AからBに所有権移転登記がなされた場合に、Bが甲土地の所有権を有しているものと信じてBに対して金銭を貸し付けたC
  4. AとBが通謀の上で、Aを貸主、Bを借主とする金銭消費貸借契約を仮装した場合に、当該仮装債権をAから譲り受けたC

意思表示の問題。虚僞表示。まあ大したこと無いだらうと思つて讀み始めた。無效なのか取消しできるのか對抗できるのかとか、さういふ問題かと思つたら違ふ。第三者に該當しないもの。なんか嫌な豫感がする。過去問とかでもあまり見ないパターンだよな。もしかして今日の試驗は激烈に難しいんぢやないだらうか。まづ1から順に見て行く。肢の文章が頭に入つて來ない。ヤバい。一通り讀んだが、全部第三者に該當しさうに思へる。何これ。もう一度讀む。3かな。勝手に信じただけだし、そもそも甲土地なんか何も關係無いだらう。時計を見る。まさかの5分消費。難しい問題でも2分30秒を限度にすべき。時間が足りなくなるぞ。これだけ時間掛けても合つてゐる氣がしない。2周目の見直しをする時間はあるんだらうか。その頃には今よりも集中力が無くなつてゐるのではないか。不安過ぎる。

【問 2】 代理に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 未成年者が代理人となって締結した契約の効果は、当該行為を行うにつき当該未成年者の法定代理人による同意がなければ、有効に本人に帰属しない。
  2. 法人について即時取得の成否が問題となる場合、当該法人の代表機関が代理人によって取引を行ったのであれば、即時取得の要件である善意・無過失の有無は、当該代理人を基準にして判断される。
  3. 不動産の売買契約に関して、同一人物が売主及び買主の双方の代理人となった場合であっても、売主及び買主の双方があらかじめ承諾をしているときには、当該売買契約の効果は両当事者に有効に帰属する。
  4. 法定代理人は、やむを得ない事由がなくとも、復代理人を選任することができる。

これは瞬殺。1を讀んだ瞬間に1で確定。殘りの肢は讀む必要が無い。問1で時間を掛け過ぎたから肢2～4は檢討せず次へ行かう。

【問 3】 次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。

  1. 意思能力を欠く状態でなされた意思表示が無効である旨
  2. 契約締結に当たって当事者が基礎とした事情に変更が生じた場合に、当事者は契約の再交渉を求めることができる旨
  3. 保証契約は、書面でしなければその効力を生じない旨
  4. 物の瑕疵とは、目的物が備えるべき性質、品質を備えていないことである旨

何ぞこれ。過去問にかういふパターンの出題は無かつた。やはり今年は合格點を下げるために色々仕掛けて來てゐるな。でもこれは簡單過ぎるよ。1は行政書士の本の○×問題か何かで見た。條文には規定されてゐない。イチイチじつくり考へるまでもない。これは3だ。規定されてゐなかつたら困るだらう。iPod宅建の音聲講座でも平成に入つてから改正されたと説明してゐた。迷ふ餘地無し。

【問 4】 A所有の甲土地につき、Aから売却に関する代理権を与えられていないBが、Aの代理人として、Cとの間で売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、表見代理は成立しないものとする。

  1. Bの無権代理行為をAが追認した場合には、AC間の売買契約は有効となる。
  2. Aの死亡により、BがAの唯一の相続人として相続した場合、Bは、Aの追認拒絶権を相続するので、自らの無権代理行為の追認を拒絶することができる。
  3. Bの死亡により、AがBの唯一の相続人として相続した場合、AがBの無権代理行為の追認を拒絶しても信義則には反せず、AC間の売買契約が当然に有効になるわけではない。
  4. Aの死亡により、BがDとともにAを相続した場合、DがBの無権代理行為を追認しない限り、Bの相続分に相当する部分においても、AC間の売買契約が当然に有効になるわけではない。

今年は表見代理が出ると思つてゐたけど普通の無権代理か。これは2だ。樂勝。簡單な問題は短時間といふかほぼ一瞬で正答を選べるが、時々難しかつたり惑はされたりするな。この調子で簡單な問題ばかりだと良いんだが。

【問 5】 次の1から4までの記述のうち、民法の規定及び下記判決文によれば、明らかに誤っているものはどれか。

（判決文）

請負人が建築した建物に重大な瑕疵があって建て替えるほかはない場合に、当該建物を収去することは社会経済的に大きな損失をもたらすものではなく、また、そのような建物を建て替えてこれに要する費用を請負人に負担させることは、契約の履行責任に応じた損害賠償責任を負担させるものであって、請負人にとって過酷であるともいえないのであるから、建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることを認めても、民法第635条ただし書の規定の趣旨に反するものとはいえない。

  1. 請負の目的物である建物の瑕疵が重要でない場合であって、その修補に過分の費用を要するときは、注文者は瑕疵の修補を請求することはできない。
  2. 請負の目的物である建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合には、注文者は、請負人に対し、建物の建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることができる。
  3. 請負の目的物が建物であって、民法第635条ただし書によって注文者が請負契約の解除をすることができない場合には、その規定の趣旨に照らし、注文者は建て替えに要する費用相当額の損害賠償請求をすることは認められない。
  4. 請負の目的物である建物に重大な瑕疵があるためにこれを建て替えざるを得ない場合であっても、瑕疵担保責任に基づく損害賠償請求は、請負人が当該建物を引き渡した時から1年以内にしなければならない。

判決文の問題は樂勝だ。過去問ではほぼ全てただの國語問題。法律の知識など全く必要無い。中學生でも解けるわ。こんなの落としたらヤバいよ。と思つて讀み始めた。ダメだ。まづ判決文からして頭に入つて來ない。集中力が無い。目で追ふやり方から、頭の中で喋るやり方に變へて讀む。これだと遲くなるから時間的にキツいんだが、頭が働かないから仕方が無い。民法635條つて何だ。條文も載せておけ。まあ過去問の感じからするとそんな條文の内容を知る必要も無く解けるんだらうけど。まづ1。これは正しい。判決文とは關係無いな。知識が要る選擇肢だ。少し嫌な豫感。續いて2。これも正しい。判決文に書いてある通り。續いて3。これは、罠の香りがする。普通に讀めばこれが誤りといふことで正解肢だらうが、635條の趣旨について詳しく知らないと間違ふのではないかといふ氣がする。635條つて何だ。請負に關する條文だな。これによつて解除できない場合・・・。判決文の内容からすると、瑕疵があつて契約の目的を達することができない場合には契約を解除できる、ただし土地の工作物についてはこの限りではない、とか何とかいふあれか？折角作つた建物を壞すのは勿體無いからとかいふ理由で。まあ635條はそれだらうと思ふ。判決文では、損害賠償請求を認めても635條但書の趣旨に反するものとは言へないと書いてある。肢3の文章では、損害賠償請求は認められないと全く眞逆のことが書いてある。これが明らかに間違ひといふことでOKだらう。やはりただの國語問題か。念のため肢4も確認。引き渡した時から1年・・・。むむっ！建物は5年ぢやなかつたか。コンクリート造とかの堅固なやつは10年だらう。1年以内？をかしいぞ。これも誤つてゐるのではないか。賣主の擔保責任で瑕疵を知つた時から1年といふのがある。知つてから1年、引き渡しから1年、5年、10年・・・。滅失・毀損から1年とかいふのもあつた氣がする。待て。判決文はどうなつてゐるんだ。・・・判決文には損害賠償請求権を行使できる期間のことなんか一切書いてないぞ。問題の「民法の規定及び下記判決文によれば」といふのを考慮すると、判決文とは關係無いのでこれは除外しても良いといふことなのか。そんなバカな。でも引き渡しから1年はをかしい氣がする。知つた時から1年ならまだ分かるが。いや、建て替へざるを得ないほど重大な瑕疵なら引き渡しと同時に氣附くはずだから引き渡し時＝瑕疵を知つた時になるのか？少し強引過ぎる氣がする。そもそも問題文の判決文と關係無い。ヤバい。激烈に惑はされる。肢1と2は問題無く除外できる。3か4か。兩方間違つてゐるけども、その「明らかさ」の度合がより高い方を選べといふことなのか？それか俺が何か勘違ひしてゐて3か4のどちらかは普通に正しいんだらうか。ダメだ。正解できる氣がしない。改めて最初から讀み直してみよう。やはり3が壓倒的に誤つてゐる。明確に。でも4もをかしい氣がする。氣がするだけで別にをかしくはないのかもしれない。何にしても3の明らかさはもう完全と言つて良い領域ではないか。變に惑はされるな。ここは3にしておけ。微妙。今囘難しいわ。明らかに去年よりレベルが高い。完全に狩りに來てやがるな。狩られてたまるか。時計を見て青褪める。時間を消費し過ぎ。ヤバい。

【問 6】 A所有の甲土地についての所有権移転登記と権利の主張に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. 甲土地につき、時効により所有権を取得したBは、時効完成前にAから甲土地を購入して所有権移転登記を備えたCに対して、時効による所有権の取得を主張することができない。
  2. 甲土地の賃借人であるDが、甲土地上に登記ある建物を有する場合に、Aから甲土地を購入したEは、所有権移転登記を備えていないときであっても、Dに対して、自らが賃貸人であることを主張することができる。
  3. Aが甲土地をFとGとに対して二重に譲渡してFが所有権移転登記を備えた場合に、AG間の売買契約の方がAF問の売買契約よりも先になされたことをGが立証できれば、Gは、登記がなくても、Fに対して自らが所有者であることを主張することができる。
  4. Aが甲土地をHとIとに対して二重に譲渡した場合において、Hが所有権移転登記を備えない間にIが甲土地を善意のJに譲渡してJが所有権移転登記を備えたときは、Iがいわゆる背信的悪意者であっても、Hは、Jに対して自らが所有者であることを主張することができない。

ありがちな物權變動の問題か。時效前の第三者とか。肢2は借地か。民法の問題にも借地借家法が紛れ込む。肢3は二重譲渡。確定日付のある何たらの到達の先後。いや、それ債權。ただの登記の問題か。肢4が正しい。特に問題は無い。時間が無いからサクサク行かう。

【問 7】 物上代位に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。なお、物上代位を行う担保権者は、物上代位の対象とする目的物について、その払渡し又は引渡しの前に差し押さえるものとする。

  1. Aの抵当権設定登記があるB所有の建物の賃料債権について、Bの一般債権者が差押えをした場合には、Aは当該賃料債権に物上代位することができない。
  2. Aの抵当権設定登記があるB所有の建物の賃料債権について、Aが当該建物に抵当権を実行していても、当該抵当権が消滅するまでは、Aは当該賃料債権に物上代位することができる。
  3. Aの抵当権設定登記があるB所有の建物が火災によって焼失してしまった場合、Aは、当該建物に掛けられた火災保険契約に基づく損害保険金請求権に物上代位することができる。
  4. Aの抵当権設定登記があるB所有の建物について、CがBと賃貸借契約を締結した上でDに転貸していた場合、Aは、CのDに対する転貸賃料債権に当然に物上代位することはできない。

ダメだ。頭が働かん。異常に眠い。欠伸が止まらない。問題を讀んでも意味が分からない。もう限界。しかもこの問題難しくないか？1は正しいはず。2は知らん。3は正しい。4ぽいな。でも2が微妙だぞ。これは分からん。2擇までしか絞れなかつた場合、必ず間違へる。50％にはならない。絶對に間違へる。これを正解できる氣がしない。分からん。4にしておかう。たぶん不正解。でも2にしても結局不正解。さうなるやうにできてゐる。やはり今年は難しい。民法で1問しか間違へられないのに既にヤバい。43點とか無理やろが。

【問 8】 債務不履行に基づく損害賠償請求権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. AがBと契約を締結する前に、信義則上の説明義務に違反して契約締結の判断に重要な影響を与える情報をBに提供しなかった場合、Bが契約を締結したことにより被った損害につき、Aは、不法行為による賠償責任を負うことはあっても、債務不履行による賠償責任を負うことはない。
  2. AB間の利息付金銭消費貸借契約において、利率に関する定めがない場合、借主Bが債務不履行に陥ったことによりAがBに対して請求することができる遅延損害金は、年5分の利率により算出する。
  3. AB間でB所有の甲不動産の売買契約を締結した後、Bが甲不動産をCに二重譲渡してCが登記を具備した場合、AはBに対して債務不履行に基づく損害賠償請求をすることができる。
  4. AB間の金銭消費貸借契約において、借主Bは当該契約に基づく金銭の返済をCからBに支払われる売掛代金で予定していたが、その入金がなかった（Bの責めに帰すべき事由はない。）ため、返済期限が経過してしまった場合、Bは債務不履行には陥らず、Aに対して遅延損害金の支払義務を負わない。

もう讀みたくない。こんな眠いのにわけ分からん文章讀めるかボケ。でもやるしか無い。これは4だらう。Bの豫定など知るかボケ。

【問 9】 Aに雇用されているBが、勤務中にA所有の乗用車を運転し営業活動のため得意先に向かっている途中で交通事故を起こし、歩いていたCに危害を加えた場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. BのCに対する損害賠償義務が消滅時効にかかったとしても、AのCに対する損害賠償義務が当然に消滅するものではない。
  2. Cが即死であった場合には、Cには事故による精神的な損害が発生する余地がないので、AはCの相続人に対して慰謝料についての損害賠償責任を負わない。
  3. Aの使用者責任が認められてCに対して損害を賠償した場合には、AはBに対して求償することができるので、Bに資力があれば、最終的にはAはCに対して賠償した損害額の全額を常にBから回収することができる。
  4. Cが幼児である場合には、被害者側に過失があるときでも過失相殺が考慮されないので、AはCに発生した損害の全額を賠償しなければならない。

使用者責任の問題だな。いきなり1が正しい。不眞性聯帶債務は絶對效が云々。他の肢は檢討しなくて良い。・・・本當か？一應見ておいた方が良いのではないか。でも逆に惑はされるかもしれない。そもそも時間の餘裕が無い。まあ一應見ておかう。2は×。3も×。4も×。やはり1だ。4は保護者の過失が考慮される。ガキの面倒くらゐしつかり見とけボケ！といふこと。

【問 10】 Aは未婚で子供がなく、父親Bが所有する甲建物にBと同居している。Aの母親Cは平成23年3月末日に死亡している。AにはBとCの実子である兄Dがいて、DはEと婚姻して実子Fがいたが、Dは平成24年3月末日に死亡している。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

  1. Bが死亡した場合の法定相続分は、Aが2分の1、Eが4分の1、Fが4分の1である。
  2. Bが死亡した場合、甲建物につき法定相続分を有するFは、甲建物を1人で占有しているAに対して、当然に甲建物の明渡しを請求することができる。
  3. Aが死亡した場合の法定相続分は、Bが4分の3、Fが4分の1である。
  4. Bが死亡した後、Aがすべての財産を第三者Gに遺贈する旨の遺言を残して死亡した場合、FはGに対して遺留分を主張することができない。

相續の問題は樂勝。難しい問題を作りやうが無い分野だ。瞬殺だらうと思つて問題文を讀んで齒を食ひ縛る。登場人物が多いわボケ。相續の問題は紙に家系圖を書いたら負けだと思つてる。絶對書かんぞボケが。母親がゐなくて父親が死んだら子が相續人。子が死んでゐる場合には孫に代襲相續。子の配偶者には行かない。ああ鬱陶しい鬱陶しい。4。

【問 11】 賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

  1. 建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、借地権の登記がなくても、その土地上の建物に借地人が自己を所有者と記載した表示の登記をしていれば、借地権を第三者に対抗することができる。
  2. 建物の所有を目的とする土地の賃貸借契約において、建物が全焼した場合でも、借地権者は、その土地上に滅失建物を特定するために必要な事項等を掲示すれば、借地権を第三者に対抗することができる場合がある。
  3. 建物の所有を目的とする土地の適法な転借人は、自ら対抗力を備えていなくても、賃借人が対抗力のある建物を所有しているときは、転貸人たる賃借人の賃借権を援用して転借権を第三者に対抗することができる。
  4. 仮設建物を建築するために土地を一時使用として1年間賃借し、借地権の存続期間が満了した場合には、借地権者は、借地権設走者に対し、建物を時価で買い取るように請求することができる。

苦手な借地借家法。正解率50％程度だらうな。1は正しい。2も正しい。3は、正しいかな。自信無い。この時點で負けた氣がする。4は×。4か。危ないな。自信が持てないのが怖い。

【問 12】 A所有の居住用建物（床面積50㎡）につき、Bが賃料月額10万円、期間を2年として、賃貸借契約（借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借、同法第39条に規定する取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に規定する一時使用目的の建物の賃貸借を除く。以下この問において「本件普通建物賃貸借契約」という。）を締結する場合と、同法第38条の定期建物賃貸借契約（以下この問において「本件定期建物賃貸借契約」という。）を締結する場合とにおける次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. 本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃借人が造作買取請求権を行使できない旨の特約は、有効である。
  2. 本件普通建物賃貸借契約でも、本件定期建物賃貸借契約でも、賃料の改定についての特約が定められていない場合であって経済事情の変動により賃料が不相当になったときには、当事者は将来に向かって賃料の増減を請求することができる。
  3. 本件普通建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って賃借人に交付しても当該特約は無効であるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、更新がない旨の特約を記載した書面を契約に先立って貸借人に交付さえしておけば当該特約は有効となる。
  4. 本件普通建物賃貸借契約では、中途解約できる旨の留保がなければ賃借人は2年間は当該建物を借りる義務があるのに対し、本件定期建物賃貸借契約では、一定の要件を満たすのであれば、中途解約できる旨の留保がなくても賃借人は期間の途中で解約を申し入れることができる。

括弧が多くて問題文が讀みづらい。意味分からんわボケ。1は正しい。2も正しい。3は違うだらう。4は分からん。床面積50平米なら解約申し入れOKは正しいはずだが、前半の中途解約できる旨の留保が無ければ2年間借りる義務があるといふ部分に自信が持てない。肢3で完全なる確信を持てれば行けるんだが微妙だ。3か4。恐らく高確率で3。しかし3を選ぶと間違ふ氣がする。でもどう考へても3が確定的に濃厚。3にしとくか。なんかやはり自信の度合が中途半端なんだよな。かういふ曖昧なやつ全部間違つてゐて悲慘な結果になるんぢやないだらうな。問題を解くのに時間が掛かり過ぎるとか、確實な自信を持てる問題が少なめとか、さういふ時は大體良くない結果になる。まあ借地借家法は元々苦手だし。次へ行かう。不安な區分所有。

【問 13】 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 共用部分の保存行為は、規約に別段の定めがない限り、集会の決議を経ずに各区分所有者が単独ですることができる。
  2. 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議で決するが、規約でこの区分所有者の定数及び議決権を各過半数まで減ずることができる。
  3. 管理者は、その職務に関して区分所有者を代理するため、その行為の効果は、規約に別段の定めがない限り、本人である各区分所有者に共用部分の持分の割合に応じて帰属する。
  4. 共用部分の管理に要した各区分所有者の費用の負担については、規約に別段の定めがない限り、共用部分の持分に応じて決まる。

はい、終つた。1と4は除外できる。2か3か分からない。2は元々過半數だつたやうな氣もするんだよ。肢2は基本的な内容なんだらうな。ここで惱んではいけないところなんだらうな。肢3は全く分からない。肢2さへ分かれば肢3が分からなくても確定できる。惜しい。3にしておく。運のみ。どちらを選んでも正解できる氣がしない。次の不動産登記法を必ず正解する必要がある。まだ43點を諦めない。

【問 14】 不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、本人の死亡によっては、消滅しない。
  2. 承役地についてする地役権の設定の登記は、要役地に所有権の登記がない場合においても、することができる。
  3. 区分建物である建物を新築した場合において、その所有者について相続その他の一般承継があったときは、相続人その他の一般承継人も、被承継人を表題部所有者とする当該建物についての表題登記を申請することができる。
  4. 不動産の収用による所有権の移転の登記は、起業者が単独で申請することができる。

2だ。樂勝。簡單な問題で助かつた。簡單な問題が出るかどうかの運に頼つてゐる時點で大したこと無いな。次から法令上の制限。一番勉強したところだが意外に點が取れない。どうなるだらうか。勉強は報はれるか。

【問 15】 国土利用計画法第23条の届出（以下この問において「事後届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 土地売買等の契約による権利取得者が事後届出を行う場合において、当該土地に関する権利の移転の対価が金銭以外のものであるときは、当該権利取得者は、当該対価を時価を基準として金銭に見積った額に換算して、届出書に記載しなければならない。
  2. 市街化調整区域においてAが所有する面積4,000㎡の土地について、Bが一定の計画に従って、2,000㎡ずつに分割して順次購入した場合、Bは事後届出を行わなければならない。
  3. C及びDが、E市が所有する都市計画区域外の24,000㎡の土地について共有持分50％ずつと定めて共同で購入した場合、C及びDは、それぞれ事後届出を行わなければならない。
  4. Fが市街化区域内に所有する2,500㎡の土地について、Gが銀行から購入資金を借り入れることができることを停止条件とした売買契約を、FとGとの間で締結した場合、Gが銀行から購入資金を借り入れることができることに確定した日から起算して2週間以内に、Gは事後届出を行わなければならない。

1が正しい。他は檢討しなくて良いだらうが一應見るか。事後屆出は市街化區域なら2000㎡以上、市街化調整區域と非線引き都市計劃區域は5000㎡以上、準都市計劃區域とその他が10000㎡以上の場合に必要。都市計劃法の開発許可との區別が重要。1000㎡、3000㎡、10000㎡といふやつ。3は市が相手だから要らん。4は契約時から起算して2週間。取り敢へず國土利用計劃法は解けて良かつた。

【問 16】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 市街地開発事業等予定区域に関する都市計画において定められた区域内において、非常災害のため必要な応急措置として行う建築物の建築であれば、都道府県知事（市の区域内にあっては、当該市の長）の許可を受ける必要はない。
  2. 都市計画の決定又は変更の提案は、当該提案に係る都市計画の素案の対象となる土地について所有権又は借地権を有している者以外は行うことができない。
  3. 市町村は、都市計画を決定しようとするときは、あらかじめ、都道府県知事に協議し、その同意を得なければならない。
  4. 地区計画の区域のうち地区整備計画が定められている区域内において、建築物の建築等の行為を行った者は、一定の行為を除き、当該行為の完了した日から30日以内に、行為の種類、場所等を市町村長に届け出なければならない。

1だな。3は去年までなら○になるはず。法改正で、市は協議すれば良く同意は要らないことになつたはず。町村は從來通り協議と同意が必要。4は行爲着手の30日前まで。

【問 17】 次の記述のうち、都市計画法による許可を受ける必要のある開発行為の組合せとして、正しいものはどれか。ただし、許可を要する開発行為の面積については、条例による定めはないものとする。

  1. ア、イ
  2. ア、ウ
  3. イ、ウ
  4. ア、イ、ウ

4つの中で正しいものはどれかとか、誤つてゐるものはどれかといふ通常の問題よりも、かういふ正しいものの組合せはどれかとか誤つてゐるものの組合せはどれかといふ問題はかなり正解率が下がる。正しいものはいくつあるか、誤つてゐるものはいくつあるかといふ問題もかなり正答率が下がる。通常の4肢擇一なら多少曖昧な肢があつても1つ確定的なものがあれば正答できる場合がある。だがかういふ系統は全ての肢について正誤を判斷できないと間違ふ。厄介だ。圖書館は公益性のある施設なので開発許可不要。病院は許可が必要で、準都市計劃區域なら3000㎡以上で許可が必要になる。農家の居宅は市街化區域なら1000㎡未滿で許可不要。イとウだな。3番。

【問 18】 建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 建築基準法の改正により、現に存する建築物が改正後の建築基準法の規定に適合しなくなった場合、当該建築物は違反建築物となり、速やかに改正後の建築基準法の規定に適合させなければならない。
  2. 事務所の用途に供する建築物を、飲食店（その床面積の合計150㎡）に用途変更する場合、建築主事又は指定確認検査機関の確認を受けなければならない。
  3. 住宅の居室には、原則として、換気のための窓その他の開口部を設け、その換気に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、25分の1以上としなければならない。
  4. 建築主事は、建築主から建築物の確認の申請を受けた場合において、申請に係る建築物の計画が建築基準法令の規定に適合しているかを審査すれば足り、都市計画法等の建築基準法以外の法律の規定に適合しているかは審査の対象外である。

2。飲食店は特殊建築物で100㎡超なので大規模建築物に當る。大規模建築物の用途變更には建築確認が必要。

今のところ法令上の制限は順調か。便意は成長しない。助かつた。でもまだ少しモワモワする。これから來るかもしれない恐怖がある。それよりも眠過ぎる。5秒目を閉ぢたら旅立てる。よくこんな状態で問題解けてゐるな。

【問 19】 建築基準法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地内にある建築物の建ぺい率については、特定行政庁の指定がなくとも都市計画において定められた建ぺい率の数値に10分の1を加えた数値が限度となる。
  2. 第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内においては、建築物の高さは、12m又は15mのうち、当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。
  3. 用途地域に関する都市計画において建築物の敷地面積の最低限度を定める場合においては、その最低限度は200㎡を超えてはならない。
  4. 建築協定区域内の土地の所有者等は、特定行政庁から認可を受けた建築協定を変更又は廃止しようとする場合においては、土地所有者等の過半数の合意をもってその旨を定め、特定行政庁の認可を受けなければならない。

1は×。指定が要る。2も×。10mか12m。3が正しい。4は×。變更は全員、廢止は過半數。

【問 20】 宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。

  1. 宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事が完了した場合、造成主は、都道府県知事の検査を受けなければならない。
  2. 宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事について許可をする都道府県知事は、当該許可に、工事の施行に伴う災害を防止するために必要な条件を付することができる。
  3. 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内における宅地の所有者、管理者又は占有者に対して、当該宅地又は当該宅地において行われている工事の状況について報告を求めることができる。
  4. 都道府県知事は、関係市町村長の意見を聴いて、宅地造成工事規制区域内で、宅地造成に伴う災害で相当数の居住者その他の者に危害を生ずるものの発生のおそれが大きい一団の造成宅地の区域であって一定の基準に該当するものを、造成宅地防災区域として指定することができる。

法令上の制限、全問正解ならず。いや、まだ分からん。取り敢へず情けないことに1の正誤が判斷できない。完了検査要る？いや、普通要るだらう。本當か？どうだつたか思ひ出せない。他の肢で確定できれば良いのだが。2と3は正しい。4、關係市町村長の意見を聽いて？そんな要件もあつたかもしれない。造成宅地防災區域？微妙に名前が違ふ氣がしないでもない。分からない。1か4でせう。1の正誤を判斷できないのがヤバいと思ふ。これは正答率の高い問題だと思ふ。間違へたらヤバい部類の問題だ。分からん。1？4？どちらを選んでもダメな氣がする。2擇までしか絞れないと何故か100％間違ふんだよ。1にしておかう。あんなに勉強したのにこんな基本つぽい問題で自信持てないとは。ボケてるな。

【問 21】 土地区画整理法における土地区画整理組合に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 土地区画整理組合は、総会の議決により解散しようとする場合において、その解散について、認可権者の認可を受けなければならない。
  2. 土地区画整理組合は、土地区画整理事業について都市計画に定められた施行区域外において、土地区画整理事業を施行することはできない。
  3. 土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業の換地計画においては、土地区画整理事業の施行の費用に充てるため、一定の土地を換地として定めないで、その土地を保留地として定めることができる。
  4. 土地区画整理組合が施行する土地区画整理事業に係る施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者は、すべてその組合の組合員とする。

終つた。また分からん。法令上の制限で2問落とすか。不正解は1問に抑へたかつた。1がまづ分からん。2は違ふ氣がするが確信を持てない。3と4は正しい。1か2か。また2擇。2擇は100％外す。どつちだ。解散・・・知らんな。2は分かるべき内容のはずだ。無能か。勉強不足。いや、一番勉強したはずの分野なんだけどな。クソ。1にしておかう。見事に外れるだらうけど。

【問 22】 農地法（以下この問において「法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 登記簿上の地目が山林となっている土地であっても、現に耕作の目的に供されている場合には、法に規定する農地に該当する。
  2. 法第3条第1項又は第5条第1項の許可が必要な農地の売買について、これらの許可を受けずに売買契約を締結しても、その所有権は移転しない。
  3. 市街化区域内の農地について、あらかじめ農業委員会に届け出てその所有者が自ら駐車場に転用する場合には、法第4条第1項の許可を受ける必要はない。
  4. 砂利採取法による認可を受けた砂利採取計画に従って砂利を採取するために農地を一時的に貸し付ける場合には、法第5条第1項の許可を受ける必要はない。

4だな。砂利採取法とかマニアックな法律は知らなくて良い。一時的でも轉用目的權利移動は原則として知事の許可が必要。法令上の制限は6/8か。2擇まで絞つたやつがマグレで當ればもう少し行くが恐らく100％外してゐるだらう。殘念な結果だな。

續いて税と鑑定。3問中2問は正解したいところ。時計を見て焦つた。時間が足りない。このペースだと業法で加速しても1周するだけで1時間半消費する。見直す時間が絶望的に足りない。

【問 23】 平成24年中に、個人が居住用財産を譲渡した場合における譲渡所得の課税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 平成24年1月1日において所有期間が10年以下の居住用財産については、居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除（租税特別措置法第35条第1項）を適用することができない。
  2. 平成24年1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産について、収用交換等の場合の譲渡所得等の5,000万円特別控除（租税特別措置法第33条の4第1項）の適用を受ける場合であっても、特別控除後の譲渡益について、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（同法第31条の3第1項）を適用することができる。
  3. 平成24年1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産について、その譲渡した時にその居住用財産を自己の居住の用に供していなければ、居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例を適用することができない。
  4. 平成24年1月1日において所有期間が10年を超える居住用財産について、その者と生計を一にしていない孫に譲渡した場合には、居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除を適用することができる。

な？豫想通り所得税出ただらう？出ると讀めてゐても正解できないと思つてゐたが、簡單な問題だつた。2番。特別控除と輕減税率は重複適用可。

【問 24】 不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 不動産取得税の課税標準となるべき額が、土地の取得にあっては10万円、家屋の取得のうち建築に係るものにあっては1戸につき23万円、その他のものにあっては1戸につき12万円に満たない場合においては、不動産取得税が課されない。
  2. 平成24年4月に取得した床面積250㎡である新築住宅に係る不動産取得税の課税標準の算定については、当該新築住宅の価格から1,200万円が控除される。
  3. 宅地の取得に係る不動産取得税の課税標準は、当該取得が平成27年3月31日までに行われた場合、当該宅地の価格の4分の1の額とされる。
  4. 家屋が新築された日から2年を経過して、なお、当該家屋について最初の使用又は譲渡が行われない場合においては、当該家屋が新築された日から2年を経過した日において家屋の取得がなされたものとみなし、当該家屋の所有者を取得者とみなして、これに対して不動産取得税を課する。

登録免許税が出たら嫌だなと思つてゐた。期待通り不動産取得税が出てくれた。瞬殺。1で確定。他の肢は檢討しなくて良い。壓倒的な確信を持つて1。一應見るけど。2は1200萬圓控除の要件が50㎡以上240㎡以下だからダメ。3は1/2。4は知らん。でもどうでもいい。

【問 25】 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、誤っているものはどれか。

  1. 不動産の価格を形成する要因とは、不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。不動産の鑑定評価を行うに当たっては、不動産の価格を形成する要因を明確に把握し、かつ、その推移及び動向並びに諸要因間の相互関係を十分に分析すること等が必要である。
  2. 不動産の鑑定評価における各手法の適用に当たって必要とされる事例は、鑑定評価の各手法に即応し、適切にして合理的な計画に基づき、豊富に秩序正しく収集、選択されるべきであり、例えば、投機的取引と認められる事例は用いることができない。
  3. 取引事例比較法においては、時点修正が可能である等の要件をすべて満たした取引事例について、近隣地域又は同一需給圏内の類似地域に存する不動産に係るもののうちから選択するものとするが、必要やむを得ない場合においては、近隣地域の周辺の地域に存する不動産に係るもののうちから選択することができる。
  4. 原価法における減価修正の方法としては、耐用年数に基づく方法と、観察減価法の二つの方法があるが、これらを併用することはできない。

4。1から順に讀んでヤバい感じがしたが餘裕の4。税・鑑定は3/3取れたか。

ここから宅建業法。滿點目指すべきだがなかなか難しい。19點取れればOK。取れるかな。

【問 26】 宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 免許を受けようとするA社に、刑法第204条（傷害）の罪により懲役1年（執行猶予2年）の刑に処せられ、その刑の執行猶予期間を満了した者が役員として在籍している場合、その満了の日から5年を経過していなくとも、A社は免許を受けることができる。
  2. 免許を受けようとするB社に、刑法第206条（現場助勢）の罪により罰金の刑に処せられた者が非常勤役員として在籍している場合、その刑の執行が終わってから5年を経過していなくとも、B社は免許を受けることができる。
  3. 免許を受けようとするC社に、刑法第208条（暴行）の罪により拘留の刑に処せられた者が役員として在籍している場合、その刑の執行が終わってから5年を経過していなければ、C社は免許を受けることができない。
  4. 免許を受けようとするD社に、刑法第209条（過失傷害）の罪により科料の刑に処せられた者が非常勤役員として在籍している場合、その刑の執行が終わってから5年を経過していなければ、D社は免許を受けることができない。

時間が無いのでサクサク行く。確信を持てたら殘りの肢は檢討しない。ペースアップしないと間に合はない。いきなり1が正しい。執行猶予滿了ならOK。

【問 27】 宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 免許を受けていた個人Aが死亡した場合、その相続人Bは、死亡を知った日から30日以内にその旨をAが免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
  2. Cが自己の所有する宅地を駐車場として整備し、賃貸を業として行う場合、当該賃貸の媒介を、免許を受けているD社に依頼するとしても、Cは免許を受けなければならない。
  3. Eが所有するビルを賃借しているFが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Eは免許を受ける必要はないが、Fは免許を受けなければならない。
  4. G社（甲県知事免許）は、H社（国土交通大臣免許）に吸収合併され、消滅した。この場合、H社を代表する役員Iは、当該合併の日から30日以内にG社が消滅したことを国土交通大臣に届け出なければならない。

またまた1で瞬殺。業法は簡單だな。

【問 28】 宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

やはり合格點を下げる氣滿々だな。正しいもの（又は誤つてゐるもの）はいくつあるかといふ問題が一番難易度が高い。消去法が使へない。全ての肢について正誤を正しく判定できる必要がある。舉げられてゐるのが3つならまだ良いが、4つとなると難易度最高だ。それでも大したこと無い内容を聞かれるならOKだが、微妙なところを突かれると死ぬ。物凄く嫌な豫感。まづア。これは引つ掛けだ。賃貸は宅建業法における「取引」には當らないから違反しない。イ、建築確認申請中は賃貸契約のみできる。賣買とかは無理。廣告は確認が下りるまでダメ。だから正しい。結構難しいな。ウはダメ。常識的に考へれば分かるだらう。エは確認が下りた後でないとダメ。で、正しいのはいくつ？イだけか。何とか正解できたが、これは勉強不足の人には難しい問題だな。

【問 29】 宅地建物取引業者A社が、宅地建物取引業着でないBから自己所有の土地付建物の売却の媒介を依頼された場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. A社がBと専任媒介契約を締結した場合、当該土地付建物の売買契約が成立したときは、A社は、遅滞なく、登録番号、取引価格及び売買契約の成立した年月日を指定流通機構に通知しなければならない。
  2. A社がBと専属専任媒介契約を締結した場合、A社は、Bに当該媒介業務の処理状況の報告を電子メールで行うことはできない。
  3. A社が宅地建物取引業者C社から当該土地付建物の購入の媒介を依頼され、C社との間で一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合、A社は、C社に法第34条の2の規定に基づく書面を交付しなければならない。
  4. A社がBと一般媒介契約（専任媒介契約でない媒介契約）を締結した場合、A社がBに対し当該土地付建物の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

2、電子メール？なんかあつたやうな氣がする。今年ぢやなくて去年見たやうな氣がする。取り敢へず保留。うむ。2だ。他の3つ全て完全に除外できた。でも危ふいな。

【問 30】 宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物が住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅であるときは、その旨について説明しなければならないが、当該評価の内容までを説明する必要はない。
  2. 建物の売買の媒介を行う場合、飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設が整備されていないときは、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項を説明しなければならない。
  3. 建物の貸借の媒介を行う場合、当該建物について、石綿の使用の有無の調査の結果が記録されているときは、その旨について説明しなければならないが、当該記録の内容までを説明する必要はない。
  4. 昭和55年に竣工した建物の売買の媒介を行う場合、当該建物について耐震診断を実施した上で、その内容を説明しなければならない。

重要事項説明は憶えることが異常に多い。これは大變。賣買なのか建物の貸借なのか土地の貸借なのかで内容も變るし37條書面の記載事項との區別も大變だ。あまり自信が無い分野だが。これは2番。樂勝。簡單で良かつた。

今のところ業法は順調なのかな。權利關係でかなり死んでゐる氣がする。法令も6點だらうし。業法で19點以上取らないと43點はかなり嚴しいな。今年も法令上の制限で死ぬのか。あんなに勉強したのにな。範圍が廣過ぎるんだよ。やはり簡單な試驗ではないな。合格するだけならそれほど大したことは無いけどな。高得點取るのは結構難しい。

【問 31】 宅地建物取引業者A社が宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、法の規定に違反するものはどれか。

  1. A社は、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主との問で宅地の売買契約を締結した。この際、当該買主の代理として宅地建物取引業者B社が関与していたことから、37条書面を買主に加えてB社へも交付した。
  2. A社は、宅地建物取引業者C社が所有する建物について、宅地建物取引業者でない買主から購入の媒介の依頼を受け、当該建物の売買契約を成立させた。この際、C社と当該買主との問では、C社が法第41条の2に規定する手付金等の保全措置を講じており、A社もそのことを知っていたが、37条書面には当該措置の内容を記載しなかった。
  3. A社は、建築工事完了前の建物の売買を媒介し、当該売買契約を成立させた。この際、37条書面に記載する当該建物を特定するために必要な表示については、法第35条の規定に基づく重要事項の説明において使用した図書があったため、当該図書の交付により行った。
  4. A社は、居住用建物の貸借を媒介し、当該賃貸借契約を成立させた。この際、当該建物の引渡しの時期に関する定めがあったが、法第35条の規定に基づく重要事項の説明において、既に借主へ伝達していたことから、37条書面にはその内容を記載しなかった。

37條書面。必ず出るから避けるわけにはいかないが、苦手なまま來てしまつた。重説よりはマシ。これは4。引き渡し時期は必要的記載事項。正解肢はできれば1か2にして欲しい。4だと全部讀まねばならん。瞬殺を決めたい。腦のエネルギーが足りん。

【問 32】 宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bと宅地の売買について交渉を行う場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはどれか。なお、この問において、「重要事項説明」とは、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を、「37条書面」とは、法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。

  1. Bは、買受けの申込みを行い、既に申込証拠金を払い込んでいたが、申込みを撤回することとした。A社は、既にBに重要事項説明を行っていたため、受領済みの申込証拠金については、解約手数料に充当するとして返還しないこととしたが、申込みの撤回には応じた。
  2. Bは、事業用地として当該宅地を購入する資金を金融機関から早急に調達する必要があったため、重要事項説明に先立って37条書面の交付を行うようA社に依頼した。これを受け、A社は、重要事項説明に先立って契約を締結し、37条書面を交付した。
  3. Bは、当該宅地を購入するに当たり、A社のあっせんを受けて金融機関から融資を受けることとした。この際、A社は、重要事項説明において当該あっせんが不調に終わるなどして融資が受けられなくなった場合の措置について説明をし、37条書面へも当該措置について記載することとしたが、融資額や返済方法等のあっせんの内容については、37条書面に記載するので、重要事項説明に係る書面へ甲記載は省略することとした。
  4. Bは、契約するかどうかの重要な判断要素の1つとして、当該宅地周辺の将来における交通整備の見通し等についてA社に確認した。A社は、将来の交通整備について新聞記事を示しながら、「確定はしていないが、当該宅地から徒歩2分のところにバスが運行するという報道がある」旨を説明した。

もう頭が働かん。クッソ眠い。欠伸連發にも程がある。あと少しだ。あと19問。頑張れ。文字數が多くてつらい。1だな。確信を持つて瞬殺宣言できない。自信が無さ過ぎる。他の肢を檢討すべき。2はダメ。重説は契約前に。3もダメ。4もダメ。ぢやあ1か。眠い眠い眠い眠い。時間が足りん。急げ。

【問 33】 宅地建物取引業者A社の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. A社が地方債証券を営業保証金に充てる場合、その価額は額面金額の100分の90である。
  2. A社は、営業保証金を本店及び支店ごとにそれぞれ最寄りの供託所に供託しなければならない。
  3. A社が本店のほかに5つの支店を設置して宅地建物取引業を営もうとする場合、供託すべき営業保証金の合計額は210万円である。
  4. A社は、自ら所有する宅地を売却するに当たっては、当該売却に係る売買契約が成立するまでの間に、その買主に対して、供託している営業保証金の額を説明しなければならない。

1。瞬殺。

【問 34】 宅地建物取引業者A社は、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で、中古マンション（代金2,000万円）の売買契約（以下「本件売買契約」という。）を締結し、その際、代金に充当される解約手付金200万円（以下「本件手付金」という。）を受領した。この場合におけるA社の行為に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反するものはいくつあるか。

  1. 一つ
  2. ニつ
  3. 三つ
  4. なし

またかよ。「いくつあるか」の問題多くね？やはり合格點下げたいんだらうな。負けるわけにはいかんよ。ア、代金の10％超の手付金等は保全措置を講じてから受領。イ、OK。ウ、手付の貸付は禁止。2つだな。2。

【問 35】 宅地建物取引業者A社（消費税課税事業者）は売主Bから土地付中古別荘の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社（消費税課税事業者）は買主Dから別荘用物件の購入に係る媒介の依頼を受け、BとDの間で当該土地付中古別荘の売買契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものの組合せはどれか。なお、当該土地付中古別荘の売買代金は310万円（うち、土地代金は100万円）で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。

  1. ア、イ
  2. イ、ウ
  3. ウ、エ
  4. ア、イ、ウ

また「正しいものの組合せ」かよ。物凄く安易な手段で合格點を下げに來てゐるな。しかし效果は絶大だぜ畜生。負けるわけにはいかんが、そろそろヤバい。報酬問題は計算が厄介。眠いから死ぬ氣がする。代理と媒介。賣買代金から消費税を引いて報酬額を計算して課税業者ならそれに消費税分を上乘せする。報酬額は3％＋6萬圓。代理はその2倍だが關はつた業者全體でその金額を超えてはいけない。土地には消費税が掛からないので建物210萬圓のうち10萬圓が消費税で、300萬圓を元に報酬を計算する。3％＋6萬圓で・・・1％が3萬だから3％で9萬、6萬足して15萬。うるせえ。難しい計算は出來ねえんだよクソが。で、15萬に消費税を付けると157500圓か？それが媒介の報酬。代理は倍の315000圓か？AとCの報酬合計で315000圓を超えてはいけない。Cは最高でも157500圓まで。さて、アから檢討してみよう。これは正しい。Aが315000圓貰つたらCは貰へない。イ、147000圓？そんな數字は無い。×。ウ、合計294000圓？これも變な數字だな。どこから出て來るんだらう。まさか俺はこんな單純な計算を間違へてゐるのか？取り敢へずウも×。エ、Bからの依頼が無い廣告の費用は貰へないので×。となると正しいのはアだけ。あれ？選擇肢にアだけなんて無いぞ。明らかにどこかで計算を間違へてゐるな。もう一度計算しよう。210萬圓から消費税を引くと200萬だよな。土地と合はせて300萬。これの3％＋6萬圓。15萬だよな。これに消費税を加へると、ここが間違つてゐるのかな。15萬の5％は計算しにくい。10萬と5萬に分けて計算しよう。105000圓と52500圓で157500圓。間違つてないよな。うるせえ。計算方法にイチャモン付けるな。算數弱いんだよ。電卓使はせろ。で、倍の315000圓。ん？間違つてないよな。何故合はない。147000圓とか294000圓とかどこから出て來るんだ。これは落としてはいけない問題のはずだぞ。何故解けない。何故數が合はない。をかしい。こんなところで引つ掛かるとは。何故だ。絶對をかしい。何だらう。

・・・あ、アホか。3％＋6萬圓は400萬圓超の取引の場合だ。過去問で400萬圓以下の取引の場合の報酬計算問題なんかほぼ見てゐない。1囘も見たこと無いかも。不動産なんか大體400萬超えるからな。まさかこんなところでも狩りに來るとは。200萬以下で代金の5％、200萬超400萬以下で4％＋2萬圓だ。殘念だつたな。ちやんと憶えてるぜ。俺は負けない。4％＋2萬で計算し直して無事に1を選擇。また無駄に時間を費やした。生きた心地しねえぜ。

【問 36】 取引主任者に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者A社はその主たる事務所に従事する唯一の専任の取引主任者が退職したときは、30日以内に、新たな専任の取引主任者を設置しなければならない。
  2. 宅地建物取引業者B社は、10戸の一団の建物の分譲の代理を案内所を設置して行う場合、当該案内所に従事する者が6名であるときは、当該案内所に少なくとも2名の専任の取引主任者を設置しなければならない。
  3. 宅地建物取引業者C社（甲県知事免許）の主たる事務所の専任の取引主任者Dが死亡した場合、当該事務所に従事する者17名に対し、専任の取引主任者4名が設置されていれば、C社が甲県知事に届出をする事項はない。
  4. 宅地建物取引業者E社（甲県知事免許）の専任の取引主任者であるF（乙県知事登録）は、E社が媒介した丙県に所在する建物の売買に関する取引において取引主任者として行う事務に閲し著しく不当な行為をした場合、丙県知事による事務禁止処分の対象となる。

1は2週間以内。2は1名でOK。3は變更の屆出が必要。ゆゑに消去法で4。4の肢は讀まない。

【問 37】 宅地建物取引業者A社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Bとの間で締結した建物の売買契約について、Bが宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合における次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. Bは、モデルルームにおいて買受けの申込みをし、後日、A社の事務所において売買契約を締結した。この場合、Bは、既に当該建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったときであっても、A社からクーリング・オフについて何も告げられていなければ、契約の解除をすることができる。
  2. Bは、自らの希望により自宅近くの喫茶店において買受けの申込みをし、売買契約を締結した。その3日後にA社から当該契約に係るクーリング・オフについて書面で告げられた。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。
  3. Bは、ホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にA社との間でクーリング・オフによる契約の解除をしない旨の合意をした上で、後日、売買契約を締結した。この場合、仮にBがクーリング・オフによる当該契約の解除を申し入れたとしても、A社は、当該合意に基づき、Bからの契約の解除を拒むことができる。
  4. Bは、A社の事務所において買受けの申込みをし、後日、レストランにおいてA社からクーリング・オフについて何も告げられずに売買契約を締結した。この場合、Bは、当該契約締結日から起算して10日目において、契約の解除をすることができる。

クーリングオフの問題。難しい問題は滅多に無い。事務所等で買受けの申込みをしたら解除できない。1は全額拂つて引き渡しを受けてゐるので解除不可。2は・・・書面で告げられた日から起算して8日だから、契約から10日目はその期間に入るのか？面倒臭い問題だな。イチイチ細かい罠を張つて來る。これはできるね。2が正解。でも多少不安。何となく。殘る肢も見てみよう。3は問題無く×。4は起算して8日以上過ぎてるからダメか。でもクーリングオフについて告げられてない。その場合はどうだつたかな。いかん、惑はされるな。どうしようか。2で確定しておけ。2を疑ふ要素はほぼ無いだらう。何となく不安な氣がするだけ。4は確信が持てない。この時點で負けだが、2でほぼ正解のはず。

【問 38】 宅地建物取引業者A社が、自ら売主として締結する建築工事完了後の新築分譲マンション（代金3,000万円）の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

またかよ！！「いくつあるか」が今年は多過ぎる。卑怯。樂な手段で合格點を下げようといふ魂膽が汚い。負けるわけにはいかん。ア、業者間ならOK。イ、2割を超える部分のみ無效。ウ、完成物件は10％以下且つ1000萬以下で保全不要。丁度10％なので保全不要。×。全部誤りで3。10％超なのか以上なのかといふところで惑はせるつもりなんだな。引つ掛かりさうで怖い。

【問 39】 宅地建物取引業者A社が、自ら売主として建物の売買契約を締結する際の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。

  1. 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Bの売買を代理する宅地建物取引業者C社との間で当該契約締結を行うに際して、A社が当該住宅の瑕疵担保責任を負う期間についての特約を定めないこと。
  2. 当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者である買主Dとの間で、「中古建物であるため、A社は、瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を定めること。
  3. 当該建物が中古建物である場合、宅地建物取引業者でない買主Eとの間で、「A社が瑕疵担保責任を負う期間は、売買契約締結の日にかかわらず引渡しの日から2年間とする」旨の特約を定めること。
  4. 当該建物が新築戸建住宅である場合、宅地建物取引業者でない買主Fとの間で、「Fは、A社が瑕疵担保責任を負う期間内であれば、損害賠償の請求をすることはできるが、契約の解除をすることはできない」旨の特約を定めること。

1・2・3を順に否定できたので4以外あり得ない。一應讀む。買主に不利な特約は無效。4。

【問 40】 次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

  1. ア 不当な履行遅延の禁止（法第44条）は、宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し又は取引に係る対価の支払を対象とするのみである。
  2. イ 宅地建物取引業者は、個人情報の保護に関する法律第2条第3項に規定する個人情報取扱事業者に該当しない場合、業務上取り扱った個人情報について、正当な理由なく他に漏らしても、秘密を守る義務（法第45条）に違反しない。
  3. ウ 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、従業者名簿を備えなければならず、当該名簿については最終の記載をした日から10年間保存しなければならない。
  4. エ 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備えなければならず、帳簿の閉鎖後5年間（当該宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間）当該帳簿を保存しなければならない。
    1. 一つ
    2. 二つ
    3. 三つ
    4. 四つ

またかよ。最高に難しい「いくつあるか」で4つあるやつ。そろそろ死にさうだな。まづはア・・・死んだわ。やられた。負けた。「のみ」に惑はされる。確定できない。舉げられてゐる3つが履行遲延禁止の對象なのは確實に分かる。だが、それ以外に無いのか。1つでも思ひ浮かべば否定できる。考へても出て來ない。しかし無いとは限らない。あつたかもしれない。條文まで正確に記憶してゐるわけが無い。「宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し又は取引に係る対価の支払の履行を不当に遅延することは禁止されてゐる」だつたら安心して○にできる。でもこの問題では確信が持てない。1つで良いから他の例が思ひ浮かばないだらうか。他にあるのか無いのか。迷ふ。分からない。大體「常に～である」とか「必ず～しなければならない」とかさういふやつは間違つてゐることが多い。ほとんどの場合に例外があるから。だからと言つて全てがさうとも言ひ切れない。嫌な罠だ。これは完敗。取り敢へずアは保留。イは×。ウ・エは○。アが○なら3、アが×なら2。どうしよう。全て正確に判定できないと正しい答へを導けない。非常に厄介。かなり卑怯な感じがする。でも細かいところまで正確に記憶して來なかつた自分が惡い。さて、どうするか。2か3の2擇。2擇まで絞ると何故か必ず間違へる。1/2にはならない。何故だらう。アは×にしておくか。たぶん他にもある。2。死んだな。

【問 41】 宅地建物取引業者A社による投資用マンションの販売の勧誘に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

またかよ。をかしいだろ。狩る氣滿々だな。今年の合格點は33か34と見た。俺は當然に43點取れずに終了だな。まだギリギリ行けさうな氣もしないでもないが。ウ以外ダメ。3。

【問 42】 宅地建物取引業者A社（国土交通大臣免許）が行う宅地建物取引業者B社（甲県知事免許）を売主とする分譲マンション（100戸）に係る販売代理について、A社が単独で当該マンションの所在する場所の隣地に案内所を設けて売買契約の締結をしようとする場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものの組合せはどれか。なお、当該マンション及び案内所は甲県内に所在するものとする。

  1. ア、イ
  2. イ、ウ
  3. ウ、エ
  4. ア、エ

また來た。いい加減にしろ。だんだん腹が立つて來た。安易な手段で合格點下げやがつて。3。所在地の標識は賣主。案内所を設置する業者が屆出。

【問 43】 宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。

  1. 保証協会は、弁済業務保証金分担金の納付を受けたときは、その納付を受けた額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。
  2. 保証協会は、弁済業務保証金の還付があったときは、当該還付額に相当する額の弁済業務保証金を供託しなければならない。
  3. 保証協会の社員との宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は、当該社員が納付した弁済業務保証金分担金の額に相当する額の範囲内で、弁済を受ける権利を有する。
  4. 保証協会の社員との宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は、弁済を受ける権利を実行しようとする場合、弁済を重けることができる額について保証協会の認証を受けなければならない。

3。營業保證金に換算した額。

【問 44】 宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 国土交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者に対して必要な指示をしようとするときは、行政手続法に規定する弁明の機会を付与しなければならない。
  2. 甲県知事は、宅地建物取引業者A社（国土交通大臣免許）の甲県の区域内における業務に関し、A社に対して指示処分をした場合、遅滞なく、その旨を国土交通大臣に通知するとともに、甲県の公報により公告しなければならない。
  3. 乙県知事は、宅地建物取引業者B社（丙県知事免許）の乙県の区域内における業務に関し、B社に対して業務停止処分をした場合は、乙県に備えるB社に関する宅地建物取引業者名簿へ、その処分に係る年月日と内容を記載しなければならない。
  4. 国土交通大臣は、宅地建物取引業者C社（国土交通大臣免許）が宅地建物取引業法第37条に規定する書面の交付をしていなかったことを理由に、C社に対して業務停止処分をしようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない。

2か？微妙。處分した奴が公告するのか免許権者が公告するのか忘れた。4は何だ。内閣總理大臣に協議なんていふ規定は見たことが無い氣がする。惑はされるな。2のやうな氣がするが4かもしれない。2は誰が公告するのかといふのを憶えておけば確定できたはず。勉強不足な自分が惡い。2擇に絞ると必ず死ぬよ。ここは2にしておく。

【問 45】 特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結（以下この問において「資力確保措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、当該住宅を引き渡した日から3週間以内に、その住宅に関する資力確保措置の状況について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
  2. 自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日に係る資力確保措置の状況の届出をしなければ、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
  3. 住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が住宅瑕疵担保責任保険法人と締結する保険契約であり、当該住宅の売買契約を締結した日から5年間、当該住宅の瑕疵によって生じた損害について保険金が支払われる。
  4. 新築住宅を自ら売主として販売する宅地建物取引業者が、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をした場合、買主に対する当該保証金の供託をしている供託所の所在地等について記載した書面の交付及び説明は、当該住宅の売買契約を締結した日から引渡しまでに行わなければならない。

2。業法終了。「いくつあるか」の問題が多過ぎた。これは死者續出だらうな。間違ひ無く合格點が下がる。俺もいくつかやられただらう。業法で19點取れなかつたな。17點ぐらゐかもしれん。もう43點は無理。今年は權利と業法が難しいな。

殘り5問は免除科目。不動産業界で働いてゐる人だけが受けることができる講習があつて、それを受ければ問46から50が免除される。講習費用だけで5點が手に入る。講習受けた奴を優遇するためには簡單に滿點が取れる内容にするわけにはいかない。といふわけでいつも1つは難問がある。住宅金融支援機構法か建物に難しいのが來ることが多い。さて、どうなるか。4點は取りたいところ。殘り時間は何と30分しか無い。報酬計算とか無駄なところで時間食つたしな。まさかこんなにギリギリな感じになるとは。1周見直す時間は無いな。

【問 46】独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

  1. 機構は、証券化支援事業（買取型）において、民間金融機関から買い取った住宅ローン債権を担保としてMBS（資産担保証券）を発行している。
  2. 証券化支援事業（買取型）における民間金融機関の住宅ローン金利は、金融機関によって異なる場合がある。
  3. 機構は、証券化支援事業（買取型）における民間金融機関の住宅ローンについて、借入金の元金の返済を債務者本人の死亡時に一括して行う高齢者向け返済特例制度を設けている。
  4. 機構は、証券化支援事業（買取型）において、住宅の建設や新築住宅の購入に係る貸付債権のほか、中古住宅を購入するための貸付債権も買取りの対象としている。

分かりません。1と2は正しい。3か4が誤つてゐるはず。どつちだ。3は正しいやうな氣がする。死の2擇。何故か2擇になると必ず死ぬ。ここは直感を信じて4にしよう。運任せ。俺は運が惡いからたぶん死んだ。

【問 47】 宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、不当景品類及び不当表示防止法（不動産の表示に関する公正競争規約を含む。）の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 宅地建物取引業者が自ら所有する不動産を販売する場合の広告には、取引態様の別として「直販」と表示すればよい。
  2. 改装済みの中古住宅について、改装済みである旨を表示して販売する場合、広告中には改装した時期及び改装の内容を明示しなければならない。
  3. 取引しようとする物件の周辺に存在するデパート、スーパーマーケット等の商業施設については、現に利用できるものでなければ広告に表示することはできない。
  4. 販売する土地が有効な利用が阻害される著しい不整形画地であっても、実際の土地を見れば不整形画地であることは認識できるため、当該土地の広告にはその旨を表示する必要はない。

2。間違へる要素が無い。

【問 48】 宅地建物の統計等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 平成24年地価公示（平成24年3月公表）によれば、平成23年の1年間の地価を前年1年間と比較すると、三大都市圏平均で住宅地・商業地ともに下落率が縮小したものの、地方平均は住宅地・商業地ともに引き続き下落率が拡大している。
  2. 平成23年度国土交通自書（平成24年7月公表）によれば、平成23年3月末現在の宅地建物取引業者数は約12．6万業者となっており、近年、微減傾向が続いている。
  3. 平成24年版土地自書（平成24年6月公表）によれば、平成22年末の住宅地、工業用地等の宅地は前年より減少して全国で約190万ヘクタールとなっている。
  4. 建築着工統計（平成24年1月公表）によれば、平成23年の新設住宅着工戸数のうち貸家は約28．6万戸で、2年ぶりに増加した。

統計。結構厄介。直前に必死に憶えた數字が全く出てゐない。地價公示の下落率の數字を憶えたのにな。これは2だな。

【問 49】 土地に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

  1. 台地は、一般的に地盤が安定しており、低地に比べ自然災害に対して安全度は高い。
  2. 台地や段丘上の浅い谷に見られる小さな池沼を埋め立てた所では、地震の際に液状化が生じる可能性がある。
  3. 丘陵地帯で地下水位が深く、砂質土で形成された地盤では、地震の際に液状化する可能性が高い。
  4. 崖崩れは降雨や豪雨などで発生することが多いので、崖に近い住宅では梅雨や台風の時期には注意が必要である。

3。土地の問題で難問を見たことが無い。常識で分かるだろ。

【問 50】 建物の構造に関する次の記述のうち、最も不適当なものはどれか。

  1. 鉄筋コンクリート構造の中性化は、構造体の耐久性や寿命に影響しない。
  2. 木造建物の寿命は、木材の乾燥状態や防虫対策などの影響を受ける。
  3. 鉄筋コンクリート構造のかぶり厚さとは、鉄筋の表面からこれを覆うコンクリート表面までの最短寸法をいう。
  4. 鉄骨構造は、不燃構造であるが、火熟に遭うと耐力が減少するので、耐火構造にするためには、耐火材料で被覆する必要がある。

建物は怖い。去年ラーメン構造とかわけの分からんのが出たしな。でも今年は餘裕。1で瞬殺。終り。

さて、見直しだ。權利關係から順に見直すか？ヤバい氣配がプンプンする宅建業法を重點的に見直すか？それとも2擇で不安なやつを重點的に見直すか？いや、2擇まで絞つたやつはもう何をやつても變らんだらう。明確な根拠を見出せずに終つたんだ。見直したところで確定できるわけが無い。もう20分程度しか殘つてゐないから全部見ることは不可能。權利の不安なところから見直さう。

まづ問1。いきなり迷ふ問題だよな。さうでもないのかな。虚僞表示の第三者のやつ。やはり土地と關係無い3が正解だらうな。問5。判例のやつ。もう一度讀み直す。やはり肢4が氣になる。引き渡しから1年。建物は5年か10年のはず。賣主の擔保責任で瑕疵を知つた時から1年といふのがあるが、引き渡しから1年ではない。賣買と請負は關係あるのか？滅失・毀損から1年は何だつたか。何にしても建物で引き渡しから1年はをかしい氣がする。でも建て替へざるを得ないほどの瑕疵なら引き渡しと同時に瑕疵を知ることになると言へるのかもしれない。でもやはり3だよな。4は微妙だが3は明らかに誤つてゐる。本當か？何か見落としてゐるんぢやないか？いや、もうこれは3で確定しておかう。餘計なことをすると死ぬ場合が多い。次、問7。物上代位のやつ。分からん。何だこれ。もういい。死ね。

クソ眠い。一應順番に見直して行くが、全然頭に入つて來ない。一通り終つた安堵感もあるのかもしれない。まだ時間いつぱいは勝負が終つてゐない。油斷するな。ここで粘れば目標の43點に到達できるかもしれんぞ。でも眠い。笑へるほど眠い。5秒目を閉ぢたら死ねる。

もう權利は良いわ。苦勞して勉強した法令上の制限が非常に殘念なことになつてゐる。無殘にくだらないところで2擇までしか絞れずに終つたものがある。もう一度考へてみよう。問の20と21。見ても分からん。基本事項だと思ふんだがな。何故分からないんだらう。完全に腦が劣化してゐるな。ああ、もうダメだ。諦めよう。時間だ。

氣絶しさう。爺さんのせゐで1分か2分遲れて始まつたのに終了は時間通りだつた。まあどうでもいいけどさ。疲れた疲れた。ウンコ漏らさずに濟んだだけで十分か。さう言へば試驗中にウンコに行つた猛者が1人ゐたよ。俺ぢやないぞ。今年は確實に難化した。單純に難しい問題が増えた。微妙な感じの細かいところまで聞かれる問題も増えた。何より、「いくつあるか」と「組合せはどれか」の問題が激烈に増えた。例年の3倍近いんぢやないだらうか。難しい問題や微妙な問題のせゐで物凄く大變だつたやうに感じるが、簡單な問題は簡單だつた。全體としてはどうなんだらう。でもやはり難化は間違ひ無い。正解できたと思ひ込んでゐるところでも實は結構死んでゐるかもしれない。眠過ぎて集中力皆無だつたからくだらないミスをしてゐるかもしれない。不安だ。樂勝だつたとは絶對に言へない。目標の43點は無理だらう。無いとは思ふが、もしかしたら不合格なんてこともあるかもしれない。業法で不正解が多發してゐる氣がする。結構焦つてゐたし、全ての肢を檢討したわけではないし。不安だ。これほど安心感を持てないのも珍しいな。

教室を出て異常に混雜する階段を下りる。他の受驗生の感想を盜み聞きしたい。何年も受けてゐるベテラン受驗生も多いだらう。俺と同じやうに今年は難しかつたと感じてゐるだらうか。それとも難しかつたと思つてゐるのは俺だけだらうか。俺だけだつたら不合格の可能性が高まる。感想を言ひ合つてゐる受驗生はほとんどゐなかつたのでどうなのか分からなかつた。

バス停へ。アホみたいに竝び過ぎてゐる。いつ歸れるか分からない。構内のコンビニでパンとジュースを買つた。近くの椅子に座つてパンを貪りながらバスの行列を眺める。結構頻繁にバスが來るんだが、全然人が減らない。パンを食つたせゐか、中途半端だつた便意が成長して來た。バスの列が無くなるまでだいぶ掛かりさうなので便所を探して歩くことにした。もう疲勞困憊。死にさう。歸りのバスは壓死寸前の滿員で30分以上掛かるんだよな。考へるだけで泣きさうになる。便所を發見し、ウンコ部屋に入る。危ふく寢てしまふところだつた。といふか少し寢たかもしれない。ウンコを流し殺して外に出た。バス停に行つたら2臺繋がつた變なバスが出て行くところだつた。行列は急激に短くなつてゐた。丁度良かつたな。次の次のバスに乘れた。しかも運良く座ることができた。座れなかつたら間違ひ無く死んでゐただらう。

隣に座つてゐたヲッサンが必死に宅建の本で正解を調べてゐた。夜になれば資格學校が模範解答を發表するから待てば良いのに。俺は暇なので行政書士の一問一答の本を讀み始めた。宅建が終つたら即座に行政書士試驗の勉強に取り掛かる必要がある。全く解放されないのだ。

バスは去年と同じく激しい澁滯に卷き込まれてほとんど動かない。小刻みに少しづつ動くので變に搖られて激烈に氣分が惡い。もう本など讀めない。吐きさう。空氣も惡い。換氣してくれ。何故か異樣に暑いし息苦しい。早く驛に着け。死ぬぞ。これで座れなかつたら本當に危なかつたと思ふ。もう24時間ぐらゐ起きてゐる。よく試驗受けられたな。まさかこんなにつらく苦しい戰ひになるとは思つてもみなかつた。常軌を逸した眠さだつた。何百囘欠伸したか分からない。

それにしても長い。バスが動かない。川を渡るまでに30分以上掛かつてゐるぞ。早くしろ。死にさう。また3週間後に岐大で試驗だ。死ぬぞ。もう岐大には行きたくない。

何とか無事に岐阜驛に着いた。バスを降りて名鐵の驛へ直行。寄り道などしない。そんな餘裕は無い。切符を買つてホームへ。1分差で犬山方面の電車が出た後だつた。運が惡い。でも次の電車は既にゐる。乘り込んで椅子に激しく座る。アホみたいに疲れた。行書の勉強をしようかと思つたが氣が向かなかつたのでやめた。自販機で買つた熱いお茶を舐め囘しながら發車を待つ。

宅建試驗の問題をじつくり檢討でもしてみようか。かなり適當になつてしまつた業法分野を見直してみた。ヤバい。問32を明らかに間違へてゐる。何故間違へた。Bは、契約するかどうかの重要な判断要素の1つとして、当該宅地周辺の将来における交通整備の見通し等についてA社に確認した。A社は、将来の交通整備について新聞記事を示しながら、「確定はしていないが、当該宅地から徒歩2分のところにバスが運行するという報道がある」旨を説明した。これは違反しないだらう。何でこれが違反だと思つたんだらう。かういふくだらないミスが他にもたくさんあるのかもしれない。もういい。夜に答へ合はせをしよう。もう疲れた。早く歸りたい。

犬山行きの普通電車だつたので犬山で新可児か御嵩行きに乘り換へる必要がある。と思つて犬山で降りたらこの電車はここから新可児行きになりますだと。だつたら最初から新可児行きにしておけば良いだらうが。座れなくなつたらどうするつもりだ。もう死にさう。

何とか無事に西可児に着いた。もう暗い。GENKYに寄つて適當に食料を買つて歸宅。

菓子を貪りながら休憩。そのまま寢てしまひさう。でも寢ない。らいんの湯に行く。無料券を25日までに使はねばならん。丁度良い機會だらう。でも風呂で寢てしまうかもしれんな。風呂に行く前に日課のギター練習をしておくべきだらう。と思つたが何だかんだで何もしないうちに19時になつてしまつた。早めに風呂に行かねば。ギターは歸つてから。キツいだらうな。

その前に宅建の解答速報を調べてみた。まだ解答が出揃つてゐないやうだ。色んな資格學校のプロ講師達があらゆるカンニングを驅使して確實な正答を出さうと頑張つてゐる。答へが未發表になつてゐる問題も多い。さらに、學校によつて答へが違ふ問題もある。プロが必死に考へて答へが割れるつてどういふことだよ。そんな難しい問題を素人に2時間で解かせるなんて鬼だな。宅建ごときで。まだ模範解答が確定しないので採點はしない。夜中に採點しよう。

準備してらいんの湯へ。まづは體重を量る。何と51.95kg。久しぶりに多めだ。朝飯を食つたしウィダーインゼリーも飲んだし試驗後にパンを食つたし、歸つてから菓子類も貪り食つた。今日は腹の中のウンコの量が多いんだらうな。いや、岐大でウンコを流し殺したはずだぞ。體重が増えたのかな。最近あまり飯を食つてゐないのに。まあいいか。減るよりは良い。

激烈に眠い。サウナで死ぬほど暑いのに簡單にそこで寢てしまひさうになる。凍死するほど冷たい水風呂に入つて目を覺ましてもその後普通の風呂に入ると激烈に眠くなる。マッサージ風呂で肉を解し、電氣風呂で拷問を受け、2時間ほど温泉を堪能して出た。今日は大量に飯を食つたけども、無理してさらに食ふことにした。最近あまりにも飯を食つてゐないからな。きつねうどんを食つた。温泉で汗と一緒に鹽分を失ひ過ぎてゐたせゐで汁が激烈に美味い。全部飲んでしまつた。その後、漫畫を1册讀んで歸宅。寄り道はしない。日課のギター練習が殘つてゐるからな。

家に歸つてから、ギターの練習をする前に宅建の模範解答を調べてみることにした。大體出揃つてゐるが、一部解答が割れてゐるものがある。問5の判決文のやつとか。例年判決文は中學生でも解けるカス問だつたのにな。プロでも判斷に迷ふやうな問題を出すなよ。ほとんどの學校が3と答へてゐるが、TACと大原が4を正解としてゐる。まあ取り敢へず、多數派を正解といふことにして採點してみよう。果たしてどれほど取れてゐるか。

權利關係
0102030405060708091011121314
模範解答31323414144322
犬土偶31323444144332
法令上の制限・税
1516171819202122232425
模範解答11323424214
犬土偶11323114214
宅建業法
2627282930313233343536373839404142434445
模範解答11122441214234333342
犬土偶11122411214234233322
免除科目
4647484950
模範解答32231
犬土偶42231

權利關係で2問、法令上の制限で2問、宅建業法で3問、免除科目で1問間違へた。42點。ぐあああぁああぁ！！あと1點かよ！！何この劇的な結末。業法で3問間違へたのが痛過ぎる。やはり業法が明暗を分ける。ここだけは完璧にしておかねばならなかつた。法令上の制限で2問も間違へたのが悔やまれる。あんなに勉強したのに。意外にも借地借家法で間違へなかつたな。豫定通り區分所有法では死んだけど。免除科目はやはり住宅金融支援機構法で死んだな。大體豫定通りな感じの得點率だつたのかな。業法3問はダメだけどな。まあ今囘は難しかつた。去年や一昨年のレベルだつたら45點取れた氣がする。仕方が無い。勉強不足だからな。あれだけ眠くて死にさうになりながらほぼ實力通りの結果が出せただけでも十分だらう。元々敗色濃厚な勝負だつたしな。あと1點か。オイシイな。去年もさうなりたかつた。

もう1つ重要なことがある。2擇までしか絞れなかつた問題がどうなつたか。調べてみよう。問の7、13、20、21、40、44、46が2擇までしか絞れずに苦しんだ問題だ。2擇なら50％當つても良ささうに思へるが俺は2擇を100％外す。さう感じてゐるが、實際はどうだらう。問7×、問13×、問20×、問21×、問40×、問44×、問46×。素晴らしい！！！マジで見事に100％外してゐる！！！奇蹟か。すげえ。感動的だな。まあ2擇と言つても言葉に惑はされるから半々ではないんだよな。見事に素直に罠にハマつてゐるといふことなんだらうか。それはそれで腹立つな。ちなみに、2擇に絞つた中に正解が無いパターンは1つだけ。問7。ほぼ絞るところまではできてゐたが問7だけは絞れてさへゐなかつた。物上代位のやつね。

問7の物上代位は正答を知つた今でも全く分からん。俺的には問7が一番難しかつた。汚い！卑怯！と思つたのは問40。遲延行爲の禁止の對象のやつで「のみ」をつけたやつね。痛いところを突かれた。これを自信滿々に正解できた人はどれくらゐゐるんだらう。勉強し過ぎだな。凄いと思ふ。問5の判決文のやつはどうなるんだらう。肢4も正解になる可能性ありなどと言はれてゐる。去年統計で沒問出してるのにまた揉めるやうな問題作りやがつて。あとは内閣總理大臣に協議といふやつとか、報酬で4％＋2萬圓の計算とか、結構厄介なのが多かつた。そして、「いくつあるか」の問題が異常に多かつた。明らかに合格點を下げようといふ意圖が見えた。去年の俺だつたら30點ぐらゐだつたかもしれない。今年は難しかつた。見たこと無いやうな問題もいくつかあつたしな。素人の勘で適當に言ふだけだが、今年の合格點は34點だと思ふ。

何故か眠くないぞ。風呂から歸る時に異常な寒さで目が覺めてしまつたか。寒過ぎて死ぬ可能性があつたので分厚い上着や手袋を持つて行つたんだが、それでも足りなくて寒かつた。そんなことよりも、ギターの練習をせねばならん。突然眠くなるかもしれんしな。30時間以上起きてゐるし。

勝手にしやがれ(1.6)、もう一度キスしたかった(1.9)、みかんのうた(1.6)、GO FURTHER(1.6)、Brotherhood(1.8)、Easy Come, Easy Go!(1.8)、BANZAI(1.6)、ALL-OUT ATTACK(1.7)、MY LONELY TOWN(1.9)、Fever(1.8)、アラクレ(1.6)、ultra soul [Alternative Guitar Solo ver.](1.6)、The Wild Wind(1.8)。

結局何故か眠くならないまま36時間か37時間起きてゐた。肝腎の試驗時にクソ眠かつたのにどうでもよくなつてから眠氣が完全消滅する。狙はれてゐるからな。宇宙が俺を恐れてゐる。

宅建試驗も何とか無事に終つて一區切りついたな。これからが本當の地獄だ。行政書士は宅建なんか比べ物にならんほど難しい。あと3週間。現在20時間程度の勉強量。これから毎日10時間勉強しても200時間しか追加できない。絶對無理。100％無理。これほど不可能な勝負に挑んだことがかつてあつただらうか。これは結果が見え過ぎてゐる。やるだけ無駄。受かつたらをかしい。6割で合格だが、最初から合格は不可能と思つて5割を目指すことにしてゐる。しかし既にそれすら不可能な状況。3割取れるか？一般知識等で足切り食らつて法律科目で採點されない一番慘めな結末もあり得るぞ。どうしよう。これはもう本當に終つた。何故もつと早く眞面目に勉強し始めなかつたのか。さういふ人間だから仕方が無い。間に合はなくなつてからしか動き出せない。宅建も結局目標に1點屆かず完全敗北だつたしな。負けつぱなし。ダメ人間全開。人は變れない。ダメな奴は一生ダメなんだよ。諦めろ。

宅建勉強時間
日付時間（分）
9/1 89
9/2 103
9/3 82
9/4 27
9/5 115
9/6 35
9/7 37
9/8 49
9/9 8
9/10 35
9/11 0
9/12 0
9/13 57
9/14 105
9/15 49
9/16 12
9/17 9
9/18 35
9/19 37
9/20 42
9/21 51
9/22 0
9/23 0
9/24 0
9/25 0
9/26 0
9/27 0
9/28 0
9/29 48
9/30 77
10/1 108
10/2 112
10/3 24
10/4 138
10/5 31
10/6 54
10/7 34
10/8 8
10/9 52
10/10 29
10/11 57
10/12 45
10/13 337
10/14 220
10/15 154
10/16 123
10/17 40
10/18 244
10/19 61
10/20 388
10/21 60
計3421分 （57時間1分）

最後に、宅建の勉強時間の記録のグラフを載せて終る。9月1日から毎日勉強すると決めて頑張つて來た。勉強時間を記録することがプレッシャーになつて必ずやるといふ原動力になつた。0分の日もたくさんあるが、その日は宅建の勉強時間が0なだけで行政書士の勉強をしてゐたので0ではない。今日のバスの中や教室の中で最後の足掻きをした時間は60分。歸りのバスで行書の勉強をしたのは32分。結局9月1日から宅建の勉強は3421分。57時間。つらかつた。57時間を少ないと言ひ放つ奴もゐるかもしれない。ならお前もやつてみろよ。1ヶ月半で57時間は相當キツいぞ。1日平均で1時間程度だが、多い日は4時間とか5時間とか6時間とかだからな。これ以上は無理と思へるレベル。やればもう少しできるのかもしれないが、かなり無理。本當につらい。早く行書も始末して解放されたい。といふか、直前になつてから一氣にやるからつらいんだらうな。グラフ見てもラストスパートが激し過ぎる。いつもさう。早い段階から少しづつなんて俺にはできない仕組みになつてゐるんだよ。腦トレ效果は相變らず實感できない。やる意味あるのかな。去年の宅建の勉強時間は40～50時間ぐらゐだと思ふ。今年と合はせて100時間前後。1つの試驗のために使つた勉強時間の最高記録だ。基本情報処理技術者試驗では85時間勉強して發狂しさうになつた。あれは2ヶ月間でやり込んだからな。宅建は1ヶ月半やつて10ヶ月空けてまた1ヶ月半。去年やつて忘れたのを思ひ出すのに結構時間が掛かつた。休むとダメだな。しかし1年も前から勉強し續けるのは現實的ではない。宅建で1年も勉強したら滿點狙へるぞ。完全に無駄。やるなら2ヶ月ぐらゐ集中してやつて一發合格すべき。どうでもいい。俺は負けたんだ。目標の43點には1點屆かなかつた。僅か1點だがキッチリ勝敗を分けた。報はれなかつた。足りなかつたといふ現實を突き附けられて意味の無い敗北感に苛まれて終つただけだ。やれるだけやつたと言へないところがヤバい。完全に自分に負けてゐる。かういふ時はB'zの「銀の翼で翔べ」でも聽いておかう。

宅建合格證追記。マークミスは無かつたやうで無事に合格。自分の點數は教へてもらへないので正確には分からんが、マークミスが無かつたといふ前提で42點。揉めてゐた問5の判決文のやつは3と4の兩方正解で決着した。これによる影響は無し。目標の43點には1點屆かず。また敗北。負けつぱなしの人生。この後に受けた行政書士も微妙な感じだしな。登録はしない。登録實務講習には少し興味があるが、これも受けない。どうせ面白くないしな。これよりもだいぶ面白さうな感じがしてゐた認定電氣工事從事者の講習もかなり殘念だつたからな。講師も參加者もやる氣が無く、ただの無駄な作業を淡々と消化するだけみたいな感じだらう。取り敢へず宅建からは解放されたといふことで終り。これからの人生でこれが役に立つ場面はまづ無いだらう。法律の知識もほとんど役に立たない。實務上どうすれば良いのかといふことに關して一切何も分からんからな。例へば取得時效。他人の土地を所有の意思を持つて平穩公然善意無過失で10年占有したら時效で所有權を取得できる。基本的な知識としてかういふことが分かつてゐても、實際に他人の土地を占有して時效が完成した場合に時效の援用といふのはどうすれば良いのか分からない。時效を援用します！と宣言すれば良いのか？誰に？裁判所とかに行つて何かやらねばならんのか？どうすれば良いのか分からんよな。援用の仕方は置いといて、惡意の場合は20年經つた直後に猛烈な勢ひで援用して登記すれば良いが、善意の場合は困るよな。最初から自分の物だと思ひ込んでゐるわけだから途中で知らない限り援用なんかしないだらう。時效完成後に元の所有者から譲渡された人が登記したら時效による取得を對抗できなくなる。物權變動の基本だがこれは善意の時效取得者には不利過ぎるんぢやないのか。ショボい法律試驗の勉強をしても實務ではほとんど對應できないよな。クソの役にも立たない。

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Info.
公開日時2012年10月25日 00時10分36秒
最終更新日2012年12月05日 18時09分11秒 (更新回数： 8)
本文文字数60958文字 (タグ込み)
URLhttps://orca.xii.jp/br/diary/diary.cgi?id=dogoo;date=20121021
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